Реализация недвижимости, которая еще находится на стадии строительства, требует от дольщиков соблюдения специфических юридических процедур. Директор по правовым вопросам Level Group Валентина Восканян в интервью RT подробно разъяснила механизм передачи прав на объекты через договор уступки.
Суть данной сделки заключается не в продаже уже готового объекта, а в передаче новому лицу прав требования, зафиксированных в договоре долевого участия (ДДУ). По словам Валентины Восканян, такой переход прав возможен в временном интервале между моментом государственной регистрации первичного ДДУ и процедурой подписания акта приема-передачи. Важным условием является финансовая сторона вопроса: либо обязательства по ДДУ должны быть полностью погашены, либо остаток задолженности переходит на нового приобретателя, что требует обязательного согласия со стороны застройщика. Завершающим этапом сделки должна стать регистрация договора уступки в Росреестре.
Особую сложность представляют ситуации, когда права на долевое участие принадлежат несовершеннолетним. В этом случае Валентина Восканян напоминает о необходимости получения предварительного одобрения от органов опеки и попечительства, чья роль заключается в обеспечении защиты имущественных интересов ребенка. Процесс рассмотрения документов в таких ведомствах занимает до 15 дней. Эксперт пояснила, что специалисты опеки анализируют условия планируемой сделки и ее потенциальное влияние на благосостояние ребенка. При этом жесткой нормы, требующей от семьи немедленно приобрести взамен другое жилье равной или большей площади, не существует — итоговое решение органов зависит от нюансов каждого конкретного случая.
Юрист также уточнила порядок подписания документов в зависимости от возраста ребенка. Если несовершеннолетний не достиг 14 лет, все необходимые бумаги подписывают его родители или законные представители. В возрасте от 14 до 18 лет подросток вправе подписывать документы самостоятельно, но только при наличии письменного разрешения от законных представителей.
Отдельным важным аспектом Валентина Восканян выделила обязательства, возникающие при использовании материнского капитала. Если средства государства были направлены на оплату ДДУ, семья обязана оформить купленное жилье в общую собственность всех членов семьи. Важно понимать, что получение разрешения от органов опеки не снимает с граждан этой юридической обязанности.
Согласно разъяснениям специалиста, оформить право собственности и распределить доли в объекте обычно невозможно до момента его фактической передачи по акту. В рамках ДДУ на выполнение этих действий стандартно отводится шесть месяцев после подписания акта приема-передачи. Если же покупка сопровождалась использованием субсидий, сроки могут исчисляться с момента закрытия кредита и снятия соответствующего обременения.
Валентина Восканян подчеркнула, что попытки формально выполнить закон, предоставив ребенку доли в другой недвижимости или перечислив деньги на его банковский счет, не являются автоматическим исполнением требований законодательства о материнском капитале. Закон предписывает выделение долей именно в том жилье, которое было приобретено с помощью субсидии. Таким образом, возможность проведения переуступки в таких обстоятельствах должна рассматриваться индивидуально, исходя из условий договора, методов оплаты и прав всех участников семейного круга.
